Goeman Borgesiuslaan

Zelfbouw

Schrijf je in, koop met anderen een stuk grond, bouw samen de buitenkant. Daarna bouw jij je eigen woning af. Jij bepaalt wat je zelf doet en wat je uitbesteedt. Dit noemen we zelfbouw, ofwel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). 

 

Voor Fase 1 van het zelfbouwproject aan de Verenigingstraat is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een enthousiaste groep zelfbouwers. Het bestemmingsplan voor het gebied is vastgesteld. Nu is het tijd voor Fase 2, aan de overkant van de Verenigingsstraat. We noemen dit bouwblok Goeman Borgesiuslaan, naar een van de straten waar dit blok aan ligt. De andere straten zijn dus de Verenigingsstraat, de Verenigingsdwarsstraat en de Schermerhornstraat. 
Voor Fase 2 zijn er inmiddels al voldoende inschrijvingen (22), maar misschien blijkt er op de kavel nog ruimte voor extra woningen. Inschrijven kan nog steeds, je komt dan op de reservelijst. 

Goeman Borgesiuslaan

Goeman Borgesiuslaan

Zelfbouw in Utrecht, dat kan aan de Goeman Borgesiuslaan. In de sfeervolle 19e-eeuwse buurt Lauwerecht vind je maar liefst 3.182 m2 bouwgrond. Veel is mogelijk: stadswoning, benedenwoning met tuin, appartement, dakterras... Jij bent de opdrachtgever, dus jij mag het zeggen.

De woningen

Realiseer je woonwens

Met zelfbouw kun je veel verschillende woonwensen realiseren. Een heel pand, een bovenwoning, een benedenwoning. Je kunt bijvoorbeeld denken aan een brede woning. Of juist een smalle, hogere woning. Of een open loft op de bovenste verdieping met een groot dakterras. Zowel eengezinswoningen als appartementen zijn mogelijk. Bijzonder is dat op een deel van de kavel 4 bouwlagen is toegestaan. 

Mogelijkheden

De breedte en diepte van jouw woning bepaal je straks zelf, binnen de maximale afmetingen. In de voorbeelden zie je een woning van 7 meter breed en 9 meter diep, met wisselende verdiepingshoogten. Of een woning van 6 meter breed en 10 meter diep, met een dakterras. Of een beneden-bovenwoning. Rond de hoek Schermerhornstraat - Goeman Borgesiuslaan zijn 4 bouwlagen toegestaan. Voor de rest van de kavel is 3 bouwlagen het maximum.

Ook de mogelijke indelingen van de woningen op de totale kavel (proefverkavelingen) zijn slechts voorbeelden. Met de hulp van een architect en een procesbegeleider kom je als groep snel tot een indeling, waarna de bouw van het casco (de buitenschil) kan starten. Na oplevering van het gezamenlijke casco bouw je individueel je eigen woning af.

In het uiterlijk van de woning heb je veel mogelijkheden. De gemeente Utrecht heeft beeldregieregels opgesteld die veel vrijheid bieden.

Je kunt ook een kelder maken, maar er worden mogelijk aanvullende eisen gesteld bij het uitgraven van de grond. Dit wordt nog met de gemeente Utrecht afgestemd.
 

Stedenbouw

De nieuwbouw moet voldoen aan de bepalingen in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en het Bestemmingsplan, dat inmiddels is vastgesteld. De belangrijkste bepalingen zijn:

  • Maximale bouwhoogte 3 tot 4 lagen
  • Bouwdiepte maximaal 10 meter
  • Parkeren op eigen terrein (de parkeernorm is 1 parkeerplaats per woning)
Kostenopbouw Verenigingstraat

Toelichting budget

De prijs van de totale kavel is € 1.600.000,- exclusief btw, met een toeslag voor extra grote woningen. Bij 22 woningen op de kavel kan de gemiddelde kavelprijs op € 72.727,- uitkomen. Dit bedrag is indicatief. Afhankelijk van ieders wensen is nog niet duidelijk hoeveel woningen er exact op de kavel passen. Ook omdat het zowel eengezinswoningen als appartementen kunnen zijn. Een uitgebreidere toelichting op de prijzen vind je in de 'Toelichting Kavelprijs' (zie Downloads).

Je totale benodigde budget is als volgt opgebouwd:

  • Grondprijs: jouw deel van het bedrag waarvoor je, samen met de andere kopers in de groep, de kavel aankoopt. 
  • Bouwbudget: jouw deel van de kosten voor het gezamenlijk bouwen van het casco (de buitenschil), plus de kosten voor de afbouw van je individuele woning. 
  • Bijkomende kosten: begeleidingsbureau, (gezamenlijke) architect, afsluiten hypotheek, bouwvergunning, notaris, inschrijven kadaster etc. 

Financieren

Prijs per individuele kavel
De onderlinge verdeling van de grondprijs over de individuele kavels is aan de kopersvereniging zelf, zie hierboven bij Toelichting Budget. 

Financieringseis
Als koper van een kavel moet je aantonen dat je over het budget kunt beschikken om de kavel aan te kopen en te bebouwen. Bijvoorbeeld door eigen vermogen of een hypotheek. Een financieringsverklaring kun je krijgen bij elke bank. 

Zelfbouw-proof
Zelfbouw of CPO is niet moeilijker te financieren dan een kant en klaar nieuwbouwhuis. Wel is het handig als je werkt met banken die het fenomeen al kennen. Mitros heeft een aantal banken gepolst die interesse hebben. Kijk bij Contact voor hun gegevens.

Maximaal 102%
In principe geldt de regel dat een bank in 2016 voor maximaal 102% van de nieuwbouwwaarde een hypotheek kan verstrekken. In 2017 is dit 101%.

Begin op tijd
De bank vraagt bij nieuwbouw onder meer om een getekende koop- en aanneemovereenkomst. Hou hier dus rekening mee en begin op tijd met oriënteren. 

Spelregels

Gezamenlijke zelfbouw
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) houdt in dat toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor de bouw van hun woning. Alle kopers richten samen een rechtspersoon (kopersvereniging) op met als doel het gezamenlijk ontwikkelen van de woningen. Individuele zelfbouw is niet mogelijk in dit project. Samen bouwen betekent profiteren van lagere kosten doordat je veel kosten kan delen en gezamenlijk goedkoper kan inkopen. Bovendien is het gewoon heel leuk om elkaar te inspireren! 

Zelf bouwen en laten bouwen
De aannemer bouwt het casco, dit houdt in: de fundering, vloeren, dak en de buitengevels. Natuurlijk kun je afspreken dat de aannemer ook jouw eigen woning helemaal afmaakt, maar hier ben je vrij in, je kunt er ook voor kiezen om de afwerking van de binnenkant zelf te doen.

Staat van de grond
Mitros sloopt de oude bebouwing, maakt de grond bouwrijp en verkoopt deze met een verklaring dat de grond geschikt is voor 'wonen met tuin'.

Erfpacht
De gemeente Utrecht geeft grond altijd uit in erfpacht, maar je kunt deze erfpacht wel eeuwigdurend afkopen. Daardoor is dit in de praktijk hetzelfde als het volledig eigendom van de grond.

Adviseurs
Je bent verplicht om een procesbegeleider en een architect aan te trekken.  

Achtervang
Mochten deelnemers zich onverhoopt terugtrekken, dan biedt Mitros een achtervangconstructie. Dit verlaagt de drempel voor jou om mee te doen. 

De buurt

CHARMANTE BUURT VLAKBIJ BINNENSTAD
De Goeman Borgesiuslaan ligt in de buurt Lauwerecht. Het charmante aan de omgeving is het gemengde karakter. Van bebouwing uit de jaren vijftig en recente nieuwbouw tot oude pandjes in een pittoreske Utrechtse sfeer.
Vanaf de Goeman Borgesiuslaan kun je lopen naar de binnenstad en met de fiets is het vijf minuten. Onderweg stuit je op leuke plekken als Restaurant Blij en de biologische slager in de grootste korenmolen van Europa. Al gauw kom je de eerste grachten tegen en zit je hartje centrum. Op loopafstand van de Goedman Borgesiuslaan vind je een winkelcentrum met onder meer een Jumbo Supermarkt en Kruidvat. Bus 9 stopt om de hoek.

Het proces

Goeman Borgesiuslaan

In 10 stappen naar je eigen zelfbouwhuis

1. Oriënteren, inschrijven en toewijzing (april – juni 2015)
Bekijk de website MadebyU.nl, bezoek de locatie (er staan nu nog te slopen woningen) en ga gesprekken aan met professionals van onder meer Mitros, een architect en een bank of hypotheekadviseur. Wie zich aanmeldt voor de digitale nieuwsbrief, blijft op de hoogte van belangrijke ontwikkelingen. Ben je serieus geïnteresseerd om een kavel te kopen, schrijf je dan in als deelnemer. Je schrijft je in met een inschrijfformulier en financieringsverklaring van bank of hypotheekadviseur.
Er zijn minimaal 18 deelnemende huishoudens nodig voor het project en maximaal 22. De inschrijftermijn sluit op het moment dat er 22 inschrijvingen zijn. Wel kun je je nog steeds inschrijven voor de reservelijst. Mocht er bij de verkaveling toch meer woonruimte beschikbaar blijken te zijn, dan wordt de eerstvolgende op de reservelijst benaderd met de uitnodiging om alsnog deel te nemen.

2. Opstart (juli – september 2015)
Een van de eerste acties is het opzetten van een efficiënte organisatie: een Vereniging van Opdrachtgevers (VvO). Zodra de vereniging is opgericht, bevestigen de deelnemers hun lidmaatschap met een deelnamebesluit en € 500,- opstartcontributie op rekening van de vereniging. Dit bedrag wordt gebruikt om werkzaamheden van adviseurs tijdens het eerste deel van de vervolgfase te vergoeden. Het bedrag kan dus niet worden geretourneerd.
De vereniging en Mitros als verkopende partij maken afspraken over de grondverkoop, die ze vastleggen in een samenwerkingsovereenkomst. Deze wordt aan het eind van deze fase ondertekend door twee leden van de VvO en Mitros.

3. Richting bepalen, koopovereenkomst en voorfinanciering (oktober –december 2015)
Na de opstartfase selecteert de VvO allereerst een procesbegeleider voor hulp bij de opstart van het project, de verdere begeleiding van het proces en advies bij lastige kwesties. Daarna selecteert de VvO een architectenbureau en start daarna met de inventarisatie van ieders woonwensen. Dit leidt tot een lijst met de gezamenlijke uitgangspunten voor het ontwerp. Hiermee stellen de deelnemers een verkaveling en kavelkeuze vast. De definitieve kavelkeuze wordt bevestigd met het ondertekenen van de individuele koopovereenkomst voor de grond en een bedrag van € 3.000,- voor de plankosten. De grond is in erfpacht van de gemeente Utrecht, maar eeuwigdurend afgekocht.

Voorfinanciering
De bank versterkt pas een hypotheek wanneer de plannen en kostenraming voor je woning rond zijn. Voor die tijd maak je al kosten. Die moet je gedurende een aantal maanden dus zelf voorschieten ("voorfinanciering"). Reken op een totaalbedrag aan voorfinanciering van zo'n € 15.000,- euro tot aan de levering van de grond en de hypotheekverstrekking. Uiteindelijk kun je deze voorfinanciering- ofwel plankosten waarschijnlijk gefinancierd krijgen uit je hypotheek.

4. Ontwerpen (januari – mei 2016)
De VvO selecteert de overige adviseurs: de constructeur, installatieadviseur en kostendeskundige. Dit gaat in overleg met de architect en procesbegeleider. Uitgangspunt voor het ontwerp is het casco (de buitenschil, "wind-en-waterdicht") gezamenlijk laten bouwen door een aannemer. De architect maakt dus in elk geval een ontwerp voor de gevels, het dak en de plattegronden van de verschillende woningen. Voor de plattegrond van de woningen maakt elke koper eigen keuzes. De deelnemers hebben daarom vaak een of twee individuele gesprekken met de architect. Voor het ontwerp en de bouw van het casco maken de deelnemers als vereniging gezamenlijke keuzes. De afbouw en inrichting van zijn of haar eigen woning voert iedere koper zelf uit. Uiteraard heb je de vrije keuze om een aannemer, klusbedrijf of vakman hiervoor opdracht te geven.
De ontwerpfase bestaat grofweg uit twee fases: Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp. Op basis van het Definitief Ontwerp wordt de aanvraag voor een omgevingsvergunning voorbereid.

5. Vergunning, bestek & aanneemovereenkomst (juni – oktober 2016)
De vereniging dient samen met de architect een aanvraag voor een omgevingsvergunning in bij de gemeente Utrecht. Tegelijkertijd werkt de architect aan het bestek, dat is een soort werkomschrijving voor een aantal aannemers. Die brengen hierop ene offerte uit. Uit deze aanbesteding selecteert de VvO de voordeligste aannemer.

6. Hypotheek (oktober – december 2016)
Het is slim rond deze periode te starten met oriënteren op een hypotheek. Een bank zal waarschijnlijk om een koop- en een aanneemovereenkomst vragen. De koopovereenkomst heb je. De aanneemovereenkomst heb je pas in december, maar de oriënterende gesprekken kunnen ruim daarvoor starten. Een belangrijk uitgangspunt voor banken bij het financieren van een "zelfbouw-woning", (naast de persoonlijke situatie) is de toekomstige marktwaarde. In principe geldt de regel dat een bank in 2016 voor maximaal 102% van de getaxeerde nieuwe woningwaarde een hypotheek kan verstrekken. (Per 1 januari 2017 is dit 101%). Als de opgetelde kosten voor aankoop, bouw van het casco en de afbouw van de woning niet hoger zijn dan dat bedrag, dan kun je als koper een lening krijgen voor de volledige investering.

7. Overdracht bij de notaris (januari – februari 2017)
Zo dicht mogelijk voor de start van de bouwwerkzaamheden ga je naar de notaris voor de overdracht van jouw kavel. De erfpacht is eeuwigdurend afgekocht. Dit is gebruikelijk in Utrecht en er is vrijwel geen verschil met een woning op eigen grond, ook niet in grondwaarde.

8. Realisatie casco (maart – november 2017)
De aannemer start met het voorbereiden van de bouw, denk dan aan werktekeningen, bouwplaatsinrichting, materialen bestellen. Deze bouwvoorbereiding duurt 8 tot 10 weken. De daadwerkelijke uitvoering neemt ongeveer 10 tot 12 maanden in beslag. De vereniging stelt een directievoerder en toezichthouder aan, die de kwaliteit en voortgang van de bouwwerkzaamheden in de gaten houden.

9. Individuele afbouw (december 2017 – maart 2018)
Na oplevering van het casco door de aannemer, kan iedere koper zelf aan de slag. Sommigen doen veel zelf. Anderen besteden slim uit. Snelle regelaars of efficiënte klussers kunnen in 3 tot 4 maanden klaar zijn. Neem je de tijd, dan kan de afbouw ook zo een jaar duren. Dus je kunt op z'n vroegst in de lente van 2018 verhuizen.

De uitgebreidere beschrijving van de processtappen vind je bij Downloads.

Inspiratie

" Ik kan hier mijn droom waarmaken "

'Iedereen wilde een bredere woning bouwen en dat kan hier'

Ralph Wetzels

'Mijn oog viel op een reclamebord langs de weg en zo ging het balletje rollen. Ik woon al dertien jaar in Utrecht en wilde graag iets anders, maar wel in of vlakbij de binnenstad. Een droom van me was om zelf iets te laten bouwen, maar ik kwam er al snel achter dat dit in Utrecht zeldzaam en prijzig is. Aan de Verenigingstraat bleek het wel betaalbaar.'

Verdelen
'Op de eerste avond als kersverse bouwgroep hebben we alle wensen geïnventariseerd. We wilden allemaal een bredere woning dan gebruikelijk is in Utrecht. Uiteindelijk zijn we er met elkaar goed uitgekomen en konden we het grondgebied goed verdelen in individuele kavels. Het leukste onderdeel van het proces is eigenlijk pas net begonnen: ik ben nu druk bezig met de architect om mijn woning te ontwerpen.'

Leuke groep
'Prettig aan het werken in een groep is dat het niet allemaal op jezelf neerkomt. We hebben mensen met een bouwkundige achtergrond, heel handig want dat heb ik zelf totaal niet. Weer anderen zijn goed in communicatie. We inspireren en helpen elkaar, ik vind het een leuke groep.'

 

'Als groep opereren we heel zelfstandig'

Joris Bokhove & Yuen-Kwan Lam

'In onze zoektocht naar een grotere woning in Utrecht wilden we liefst iets bijzonders. We werden daarom heel enthousiast van de mogelijkheid om je eigen woning te ontwerpen. En dat ook nog eens op een mooie locatie, zo dicht bij de binnenstad, de Vecht en het Griftpark.'

Buren
'Het mooie aan een bouwgroep is dat je al vroeg je buren leert kennen. Om het project mogelijk te maken, moet je in je eigen woonwensen soms ook wat water bij de wijn doen. Dat we er met elkaar tot nu toe goed uit zijn gekomen, zegt wel iets over de goede relatie met onze nieuwe buren. Als groep opereren we heel zelfstandig. Wel hebben we een onafhankelijke begeleider aangetrokken, Urbannerdam, die ons ondersteunt bij ingewikkelde zaken zoals een redelijke kostenverdeelsleutel. Ook de architect van onze keuze, KAW, heeft ervaring met CPO projecten. Dat is toch wel belangrijk.'

Geduld
'In het begin was er nog veel onduidelijkheid over de uitgangspunten en randvoorwaarden van het project. Ook had de gemeente het bestemmingsplan nog niet vastgesteld. Inmiddels is er veel duidelijk geworden en is er een goede samenwerking. Liefst zouden we natuurlijk morgen al ons nieuwe huis betrekken. Je hebt wel wat geduld nodig in een zelfbouwproject. Maar het hele proces met al die verschillende huishoudens en partijen is erg leerzaam en geeft veel energie, zeker nu het steeds concreter wordt.'

 

Meer voorbeelden

Check ook http://www.youtube.com/watch?v=3MsprL8m7CE en andere leuke filmpjes van zelfbouwers.

FAQ

Antwoorden op de meest gestelde vragen

1. Wat is CPO?

CPO houdt in dat toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor de bouw van hun woning. Alle kopers richten samen een rechtspersoon (kopersvereniging) op met als doel het gezamenlijk ontwikkelen van de woningen.

2. Kan ik individueel een kavel kopen en zelf een eigen aannemer inschakelen?

Nee, dit past niet in het CPO concept. Het idee van CPO is dat wanneer je gezamenlijk met de andere kopers het plan maakt en realiseert je een betere prijs/kwaliteit verhouding krijgt. En je staat er niet alleen voor, doordat je het hele proces samen met de andere kopers doorloopt kun je profiteren van elkaars kennis en kunde en ontstaat  er een grote betrokkenheid en sociale binding.

3. Wat doet de aannemer en wat kan ik eventueel zelf doen?

De aannemer bouwt het casco, dit houdt in: de fundering, vloeren, dak en de buitengevels. Natuurlijk kun je afspreken dat de aannemer ook jouw eigen woning helemaal afmaakt, maar hier ben je vrij in, je kunt er ook voor kiezen om de afwerking van de binnenkant zelf te doen.

4. Wanneer worden de bouwrijpe kavels uitgegeven?

Zodra de kopersvereniging de omgevingsvergunning heeft ingediend en de gemeente de vergunning heeft verleend zal Mitros starten met het slopen van de woningen. In deze periode kan de kopersvereniging een aannemer selecteren. Na circa 3-4 maanden is de grond bouwrijp en kan de aannemer starten met de bouw.

5. Wanneer kan ik uitstappen uit het proces?

De inschrijving is geheel vrijblijvend, wordt je ingeloot voor een kavel dan betaal je € 500 aan inschrijfgeld. Vanaf dat moment ben je de gemaakte kosten kwijt, deze worden niet vergoed. Uitstappen kan in principe altijd, maar hoe verder je bent met het plan hoe meer kosten er zijn gemaakt. Mocht je toch besluiten te stoppen dan kun je, als er geïnteresseerden op de reservelijst staan, afspraken maken over het overnemen van de optie tegen een bepaalde vergoeding.

6. Hoe werkt het met de loting als een CPO-groep zich in wil schrijven?

Je kunt je als groep inschrijven, door in te schrijven voor meerdere individuele woningen. Bijv. 4 keer 100m², totaal 400 m². Je vult dan 4 inschrijfformulieren in waarbij je opgeeft met welke inschrijvers je als groepsinschrijving wil deelnemen. Je loot dan als groep mee, als één inschrijving.

Dus in de loting heb je kans om als volledige groep ingeloot te worden.

7. Kan ik een kelder maken?

Ja dat kan, maar er kunnen mogelijk aanvullende eisen worden gesteld bij het uitgraven van de grond. Dit wordt nog met de gemeente Utrecht afgestemd.

8. Mag mijn woning er aan de buitenkant heel anders uitzien dan de woning van mijn buren?

Ja dat mag, de gemeente Utrecht heeft beeldregieregels opgesteld die veel vrijheid bieden. Zo moet er bijvoorbeeld baksteen toegepast worden, maar verder zijn er bijvoorbeeld geen eisen t.a.v. de dakvorm, de breedte van de woning en de uitstraling: modern of klassiek. Het beeldregieplan is te downloaden via de site: http://www.madebyu.nl/images/site/downloads/Verenigingstr/Beeldregieplan_Lauwerecht_7_22_okt_2013.pdf

9. Wat is een financieringsverklaring?

Een financieringsverklaring kun je krijgen bij elke bank. Voor een financieringsverklaring wordt de financieringsruimte berekend op basis van het inkomen van de inschrijver(s) (o.b.v. recente loonstrook of jaarcijfers eigen bedrijf) en de standaard hypotheekrente van dat moment. Indien nodig kan dit worden aangevuld met eigen vermogen (spaarrekening, giften, overwaarde van de woning e.d.). Vervolgens dient de bank, financieel adviseur of hypothecaire instelling te verklaren dat koper voldoet aan gestelde financieringseisen. Dit op basis van de door inschrijver aangeleverde gegevens.

10. Hoe zit het met erfpacht?

De erfpacht is eeuwigdurend afgekocht. Dit betekent dat er géén extra jaarlijkse kosten bij komen, en dat je de grond voor onbepaalde tijd in erfpacht krijgt. Dit is in de praktijk vrijwel hetzelfde als eigen grond. De algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) zijn te downloaden op de site van de gemeente Utrecht.